第二“ 度 ”是角度。要从城市中心花园的角度而非社区的角度看待紫金山，只有这样，才不会过于强调紫金山板块商业、娱乐、休闲、教育、医疗等生活配套的建设，从而极大地减紫金山在南京人心目中的地位至高无上，无可替代，几乎是一种 “ 精神图腾 ” 。因此，在紫金山周边搞房地产开发，必须遵循一项基本原则 —— 保护性开发。
目前，在紫金山周边，有众多项目正在开发或者待开发，其中别墅供应主要集中在：钟山国际高尔夫 300 栋、帝豪 100 幢、聚宝山庄近 100 幢、马会山庄 100 余栋、中住铁匠营近 54 幢等 。另外和别墅关联的还有这一带的城市别墅 ——CITYHOUSE ，已推出的主要包括天泓山庄二期，待推出的含建发集团、南京木器厂、韦陀巷地块等项目。其中最高端的产品以钟山国际高尔夫为代表，售价在 2 万元／平方米左右，而阳光聚宝山庄的联排、独立别墅售价预计在 1 万 —2 万元／平方米之间，即使是 CITYHOUSE ，价格也在 8000 元／平方米上下，形成了南京最豪华的别墅阵容。
环紫金山：别墅开发的 “ 五度 ” 空间
环紫金山别墅所拥有的自然资源与人文资源非江宁三山与江北的老山所能比拟，如何在这块土地上做好开发，最大限度地减少对公共资源的破坏，尽量少留些遗憾，是开发商必须思考的问题。我觉得，通过 “ 五度 ” 空间的营造，可以很好地解决开发与保护的冲突问题。
“ 五度 ” 的第一 “ 度 ” 是指高度。紫金山承载了南京 2400 多年的城建历史，尤其传承了明初、清、太平天国、民国一系列完整而丰富的历史景观，而且作为中国近代民主革命之父孙中山的陵墓所在地，紫金山还是一座蜚声海内外、联系台海、国共两党的一种精神纽带。从这个角度讲，紫金山不只是南京的东郊，它在中国乃至世界范围内，都具有极尊贵、显赫的地位。在这块土地上搞房地产开发，必须细致地做好产品规划设计与细节处理，以与紫金山的 “ 高度 ” 相匹配、相映衬。
少对空间、资源的占用，达到保护原有资源的目的。而且分析这一板块的消费者构成，他们完全可以共享整个南京市的大配套，而不在意单纯的社区配套。
第三 “ 度 ” 是尺度。从宏观角度出发，政府主管部门要对紫金山板块做出详细的整体规划，在土地储备、出让、规划许可等环节把握合适的尺度。 2004 年，南京市委托东南大学和美国一家著名规划公司分别设计了《钟山风景区外缘规划》、《中山陵风景区详细规划》，将 31 平方公里的范围全部纳入。而且新规划特别要求，除已经挂牌出让的土地外，原则上不允许出现住宅开发项目，这为避免紫金山的过度开发提供了一个保障。而对开发商而言，在建筑密度、建筑高度、建筑风格等方面，也必须掌握好尺度，绝对不能与风景区的景观形成冲突。
第四 “ 度 ” 是热度。由于资源的稀缺，环紫金山板块的投资都达到了空前的 “ 热度 ” ，而热度往往会导致盲目与急功近利，最终形成一些偏差，目前无论是紫金山北部还是东部，某些项目的规划可能有些偏颇，对企业来说，这将导致投资风险，而对社会来说，将会造成对公共资源的占用与浪费。因此，在 “ 热度 ” 下保持 “ 冷思考 ” ，无论是对企业还是对社会来说都十分必要。
第五 “ 度 ” 即力度。基于以上分析，可以说，紫金山保护性开发的力度还不够。因此无论是政府，还是媒体，还是开发商，不仅要引导人们关注紫金山，更要推动人们保护紫金山，促进环境友好型社会的建立。
江宁三山板块
江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的 “三山板块”，总供应量150万-180万平方米，拥有南京最大别墅群，是目前别墅市场的主力。 其中，作为南京最大的别墅板块，三山板块经过近几年的快速发展，已经形成了一个集中的别墅居住区，并以其良好的区位、交通、成熟的配套等，在市民中获得了广泛的认同。
店多成 “ 市 ” ，三山成别墅首善区
目前，三山板块的别墅自运盛美之国开始，自北向南分别有：玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等 8 个别墅大盘，总用地达 5000 亩，总供应量在 150 万 —180 万平方米之间。 2003—2005 年，紫金山、老山板块的别墅供应还没有形成规模，三山板块的别墅占据了近 90 ％的市场份额。即使到现在，这一板块仍有近 70 万平方米、约 2000 套别墅有待开发。
联排别墅是主流
截至 2006 年 1 月，在三山板块已经上市的别墅中，联排别墅的供应量一共有 700 多套，是市场中绝对的主流产品。
独栋别墅和双拼别墅属别墅物业中的高端产品，但结合我国人多地少的国情、人均收入水平，以及国家提出的严格控制别墅用地指标，这两种建筑形态难成为市场主流。比较而言，联排别墅主力户型面积集中在 200—250 平方米之间，总价一般在 120—200 万左右，既能满足客户对居住的舒适度与空间感的需求，又能显现其尊贵的人生地位，因此比较受到市场欢迎。其中，以山水华门为代表，在联排别墅规划及建筑、景观设计上进行了本土化创新，摈弃联排别墅传统规划上 “ 高密度、行列式 ” 的做法，利用坡地地形错落有致的排列，强调组团感、围合感，营造邻里生活的氛围和文化，使联排别墅彰显独栋尊容，以高差异化的产品、高性价比赢得市场的高度认同。叠加别墅作为别墅物业的有力补充，凭借其较低的总价、合理的户型，同样适应了部分人群的需求，在三山板块，各别墅项目都建设有一定比例的此类产品，并且销售情况同样良好。
不过，随着别墅市场的发展，别墅消费的升级逐渐开始，在 2006 年，翠屏国际城、运盛 · 美之国、玛斯兰德、苏源颐和美地等项目推出了大量的双拼和独栋别墅，山水华门在明年也将推出独栋产品，新一轮的角逐将在双拼和独栋别墅类上演。
江北老山板块
南京别墅市场经过 10年的发展，已逐渐成熟起来。老山珍珠泉别墅区以山河水、国信自然天成、珍珠泉高尔夫、金泉泰来苑为主力的楼盘成为2006年南京别墅市场的后起之秀，江北赫然进入“2006别墅年”。据江苏国信地产象山公司副总经理杨正明讲：老山——珍珠泉板块别墅群的形成势在必然，浦口境内的老山国家级森林公园及其周边拥有的生态旅游资源，是紫金山的好几倍，浦口全部囊括。“十里温泉、百里老山、千年古银杏、万只白鹭、十万亩国家级森林公园”的风光，老山珍珠泉板块得天独厚的条件则是江北最适宜人居住的环境。
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| 山水河花园 |
老山别墅：拓展 “ 两栖 ” 空间
在南京市场，老山板块别墅是后起之秀，目前还没有形成规模，但是在今年，山河水、珍珠泉 · 高尔夫、自然天城等项目都将有房源陆续上市，形成真正的市场供应。
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| 珍珠泉·高尔夫别墅 |
蒙塔卡利别墅 |
在老山板块，别墅价格处于相对低位，在江宁买联排别墅的钱，在江北可以买到独栋别墅，在市场培育期，这将为独栋别墅的市场开拓创造有利的局面。山河水项目规划成全市唯一的纯粹独栋别墅区，珍珠泉 · 高尔夫也以独栋别墅为主，自然天城项目也规划有相当比例的独栋别墅 …… 与其他板块相比，老山板块的 “ 独栋别墅 ” 自成一体，凸显出强劲的竞争力。
有时空距离，才能亲近自然
单论与市中心的距离，老山肯定不占优势。但是，换一个视角，正是因为有了一定的时空距离，人才能真正地亲近自然，并保障个人的私密性，而这恰恰是别墅的基本内涵之一。 “ 墅 ” ，便是由 “ 野土 ” 二字组成，这充分证明了别墅对自然资源的依赖。在南京，老山的自然资源最为优厚，从东北到西南，老山绵延 30 公里，宽 3 至 5 公里，面积 76 ． 5 平方公里，森林覆盖率高达 85 ％，园内拥有 740 多种树和 30 多种常栖息的鸟类，同时还有丰富的温泉资源。很难想象，在城市的中心，能与自然这么亲近。
老山的别墅开发商，充分意识到资源的稀缺性，在做产品规划时，都尽量与周边的环境保持和谐共生。像山河水项目，仅仅建筑设计费用就高达 2100 多万元，分摊下来，每栋别墅的设计费就达 7 万元（经济型别墅的设计费一般才在 10—20 元／平方米之间，算下来，一套别墅的建筑设计费才几千元），景观设计费 250 多万，两套样板间的装修设计费大约在 650 元／平方米 …… ，如此高额的设计投入，目的是让建筑达到从山间 “ 生长 ” 出来的效果，如广告所说： “ 我看得见世界，世界看不见我 ” 。珍珠泉 · 高尔夫、自然天城项目在规划中，也尽可能地保持坡地景观生态。
而且，通过已有的 3 条过江通道，从市中心开车到老山，一般也只要半个小时左右的时间，今后，随着过江通道的增加，这一时间还会大幅度地缩减。
在居住、商务中开拓发展空间
老山的温泉资源十分丰富，已被开发利用的有五柳泉、琥珀泉、珍珠泉等 7 处，日出水量在 1000 吨至 2000 吨之间，且富含矿物质及放射性物质，具有医疗价值，再加上周边已经建成大吉温泉度假村，老山因此成为重要的商务休闲之地。而且按照规划，老山地区还将建设国际温泉俱乐部和华东最大的温泉浴场等设施，为商务休闲提供了更高品质的空间。
周边高端、时尚的商务休闲配套其实也为老山别墅提供了新的机遇 —— 老山别墅不仅可供居住，还可以充当休闲式的商务办公空间。其实，在欧美日韩等国家，企业老板或者高层管理人员，在私人别墅举办商务聚会非常常见。兼备 “ 居家 ” 、 “ 商务 ” 的 “ 两栖 ” 功能，再加上资源的稀缺性，老山别墅的价值极具发展空间。
南京别墅升值潜力高于普通住宅
随着经济的发展和生活观念的转变，越来越多的人开始走进美丽的别墅梦想。而国土资源部新近出台的对别墅用地的严限， 别墅供应量在未来几年将逐渐减少。虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的 10 ％，就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。别墅禁地政策的推行将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此，未来几年的别墅供价值将被重估。 南京的别墅市场正在朝着更健康更成熟的方向发展。
有关业内人士预测：未来３—５年内，南京将有２００万平方米的别墅上市，其中江宁三山板块的别墅供应量最大，所占市场份额超过５０％；环紫金山板块和仙林的别墅供应也将急剧增加，并以优厚的自然环境与人文资源，占据南京别墅的最高端市场；差不多同一时间里，江北的别墅供应量将会达到４０万平方米左右，占据２０％的市场；而远郊如汤山、边城仑山湖地区，未来的别墅供应份额大概会达到１０％。
独栋别墅市场将面临一场厮杀
南京别墅已经有十多年的发展历史，前期，由于市场预期和消费习惯，别墅市场的主流产品是 Townhouse 、联排等，然而，这些产品与真正意义上的别墅 “Villa” 相比，无论是空间感还是舒适度方面，都存在着较大的差距，更确切地说，这是一种舒适度与价格承受能力相妥协的产物，属于一种过渡性产品。而随着市场的发展以及富民强市策略的推进，人们的收入、消费能力都显著提高，有金融系统的人士称，分析银行卡消费的数据，目前南京市资产超过 1000 万元以上的市民超过 5000 人，而且这还只是保守数据，与此对应，以前已经购买 Townhouse 的群体的消费升级运动开始启动，他们转而寻找更高舒适度、更能体现身份、更能表现个性的居住产品，于是，独栋别墅应运而生。
但是， “ 6 月 1 日起停止别墅用地审批 ” 国土资源部一纸令下，在别墅市场引起不小的震荡。日前，国土资源部地籍司司长樊志全将别墅定义为 “ 独门独院、两至三层楼形式 ” ，此番定义立即引起业内大讨论，假如按照此种定义，除独栋别墅外的其他形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅将不会停止用地审批。
别墅用地的叫停以及别墅定义的出炉让南京别墅开发商心潮澎湃，玛斯兰德开发商南京金陵置业营销总监秦晓晖透露，受新政的影响，玛斯兰德后期产品将取消原本建双拼别墅的计划，全部做成独栋别墅，预计 7 月份上市。加上翠屏国际城别墅帝景天成二期 56 栋独栋别墅、汤泉镇独栋别墅山河水 9 月推出 40 多套房源、珍珠泉高尔夫 300 多套北美风格独栋别墅等等，今年下半年南京独栋别墅市场将呈现 “ 百家争鸣 ” 的景象。 “ 独栋别墅市场一场厮杀将不可避免。 ” 中惠房地产集团策划经理朱政表示。
土地新政让开发商定位更加明确
新政的出台让独栋别墅变成稀缺产品。正是看到独栋别墅未来的市场，金陵置业把玛斯兰德后期产品原本建双拼别墅的计划取消，变成全部做独栋别墅。 “ 新政让我们对自己的定位更加明确，我们将把产品做得更加纯粹，重点打造 ‘ 别墅生活 ' ，而不仅仅是别墅拥有的符号化。 ” 秦晓晖表示。
有人看好独栋别墅，也有人看好 “ 类别墅 ” 。南京新城创置总建筑师王喜峰表示，目前公司开发的新城尚东区为联排、叠加 “ 类别墅 ” ，相比于定位 “ 金字塔尖 ” 人群的独栋别墅，也有其广大的市场需求，因此公司在未来一段时间不会考虑建造独栋别墅。
群雄争霸 下半年独栋别墅市场厮杀难免
别墅市场由原来的三山板块一统天下，转变为三山、江北、江宁、汤泉、仙林、紫金、城中等板块群雄争霸。老山板块的山河水、江宁的运盛美之国、玛斯兰德、帝景天成、就连句容的世外边城也大力进军南京别墅市场力争分得 “ 一杯羹 ” 。
“我们一期开盘的时候每套别墅仅 80 、 90 万，而现在二期已经达到每套 200 万以上的价格。 ” 世外边城总经理王伯平透露。有关专家表示， “ 独栋别墅市场前景看好，但是由于需求有限，当不少项目涌现出来后，今年市场竞争将非常激烈。 ” |
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南京楼市板块介绍
