以前，很多人觉得出了中山门买房子就没有多大意义了。但随着麒麟镇银河湾等一批楼盘的兴起，人们对东郊板块的投资空间有了重新的认识。

　　在古城南京，城东地区向来有山美、水美之说，被人们称做风水宝地。虽然城东地区从整个大势上来讲，各方面的配套还不完善，但光光是得天独厚的自然资源就吸引了许多发展商乐此不彼的进驻该区域，先天条件，后天努力，使得该区域内的房产建设是一浪掀过一浪，开发已经形成规模之势。

　　对于城东板块的发展前景，南京大学不动产研究中心主任高波有自己的见解。他认为，城东南板块是南京目前房地产价格最坚挺的地方之一，而新东郊板块的升值潜力更是巨大。 “ 我非常喜欢城东，我自己现在就生活在城东，我想以后肯定也还是生活在城东，只不过相对来说走得可能会更远一些，因为我相信我们的交通条件会不断地改善。 ” 一开始，高波就指出，城东板块具有的五个特征是其他板块不具备的，或者说跟其他板块相比是有明显的差异。他所指的城东板块是指从中山门出来到马群、麒麟镇再到仙林大学城。

　　特征一：自然人文环境。城东板块的自然人文环境是一流的，这是第一大优势。

　　特征二：品质不断提升。高波认为，城东板块楼盘的品质在不断提升。在这个板块里可以点出很多具有非常好的品质的楼盘，比如说湖畔之星、银城东苑，再到马群天泓山庄，再到麒麟镇就属银河湾了。早期麒麟镇的楼盘卖一千多一个平方，现在二手房的价格卖到了三千，但是应该讲品质是比较差的。如果做这样的比较的话，东郊楼盘的品质提升是非常快的，包括仙林的项目越做越好，所以总体可以认为城东板块楼盘的品质总体是比较高的，使得这一片形成了非常好的氛围。

　　特征三：价格坚挺。自从国家对房地产调控市场进行调控之后，河西一些具有相当知名度的品牌，事实上都经历了一轮价格的下调，只不过各自的价格下调方式不同而已。而在这种形式之下，只有两个地方的房地产价格最坚挺。一个是市中心，一个是城东南板块。这也是城东板块的一个特点之一。经过了今年的宏观调控以后，城东板块一些楼盘的次新盘价格，比原先拿房子高了一千多。高波认为，唯一的解释就是这个房子值这个钱，甚至还不止。

　　特征四：以产品的创新来竞争。江宁也罢、河西也罢、江北也罢，在市场不好的时候，唯一的一个选择的竞争手段是什么呢？价格竞争。低价开盘，低开高走，或者低开平走。可是，城东这个板块是靠把项目做的越来越好来吸引消费者，是靠产品做得跟别人不一样，但是又很希望将来获得这样的一些需求来满足你，甚至开发创新。只有这样的楼盘才经得起时间的考验。 “ 城东板块已经经受住了这样的考验。 ”

　　特征五：发展前景最终落实到价格上。最后，高波从城东板块的发展前景来做分析。高波说，南京市提出的规划是 “ 一城三区 ” ，一城是河西新城，三区是江宁、仙西和江北。可是城东光抓住了仙林大学城是不够的。如果是按照紫金山东南的概念来规划这一片的话，那么这一片将来是很少有的，甚至是在全国都非常少有的开发条件，可以肯定地讲，地铁二号线建成以后基本上是为城东板块服务的。这个前景最终会落实到价格上，现在市中心一万二，甚至有的说一万五，那是因为只有一号线，还没有二号线。城东的价格是六千五、七千，只有湖畔之星价格是一万，再到马群就成了三千五了。

　　价格是梯度下来的。可是，之所以他现在呈价格梯度是因为我们现在是依靠公交车解决交通，一旦地铁通了以后，这个价格梯度就会迅速地缩小。那马群、麒麟镇完全有理由卖到五六千，但是我讲这些的时候，有一个非常重要的前提就是这个产品的品质一定是经得起时间的考验的。这是关于城东板块，或者说紫金山东南板块的某个方面的特点。

区域投资分析：

　　城东板块历来为南京楼市之冠，为业界及购房者所关注的焦点，究其原因，主要是城东的文脉、交通和环境皆为百姓置业之首善之选。自月牙湖地区成功开发以来，其生活配套设施齐备，教育、医疗、商业等一应俱全，城东板块地产价值稳步上升。

天泓山庄
项目地址：紫金山畔环陵路

　　继银河湾之后，华光地产在麒麟镇再度高价拿地；继东方天郡之后，栖霞建设在仙林板块继续大刀阔斧挺进仙林高端市场，早在 2003 年底，继江南明珠之后，万达就悄悄地以底价拿下杨庄地块，成就了如今热销的万达紫金明珠。

良辰美景
项目地址：秦淮秦虹南路和纬七路交接处

　　这是偶然中的必然还是必然中的偶然？城东板块频频迎来 “ 回头客 ” ，到底是什么原因呢？

泛月牙湖板块 　

　　A 　泛月牙湖板块历来为南京楼市之冠，究其原因，主要是泛月牙湖板块的文脉、交通和环境较其他区域胜出一筹。目前，泛月牙湖板块在售楼盘有银城东苑、香格里拉花园、万达 · 紫金明珠、御水湾花园等等，这些高品质楼盘的聚集，进一步提升了泛月牙湖板块的影响力及美誉度。此外，完善的生活配套也为泛月牙湖板块打造了一个成熟的生活圈，给业主的日常生活带来了便利性，从而推动了泛月牙湖板块的地产价值稳步上升。

丽景华庭
项目地址：永乐路与大明路交叉口

　　B 　由于东郊风景区的规划控制，泛月牙湖板块一直供应量相对较低。这种状况在去年才略有改观。卫岗、南农大及理工大等周边楼盘供应量逐渐放大，满足了一部分购房需求。由于该区域人文、景观资源相对较好，许多项目的价位达到 4800———6000 元 / 平方米之间。近期，随着该区域清新家园、银城东苑一期等楼盘的交付，以及供应量达 60 万平方米的杨庄地块的启动，泛月牙湖板块迎来新的发展阶段。

　新东郊板块

　　A 　新东郊板块是一个全新的板块，很大程度上是依托自然景观而逐渐发展起来的。仅仅两年多的时间，新东郊板块就已经开始规模初现。在大学城建设的影响下，该板块的人文环境得到很大提升，同时让人们对未来这里交通状况的改善充满信心。

银城东苑 · 西华园
项目地址：东郊风景区紫金山南麓

　　B 　事实上，该板块的天泓山庄、东郊小镇、银河湾等都开始日渐受到购房者的青睐，据了解，华汇康城的多层已基本售罄，现仅剩一层和顶层的少量余房，而 4 幢小高层的推出吸引了每天五六十组看房者。麒麟镇周边项目的价格，从以前的 2000 元／平方米出头攀升至现在的 3500 元上下，环陵路一带的天泓山庄，其价格均价甚至达到了 7600 元 / 平方米，价格涨幅之快令人刮目相看。

万达 · 紫金明珠
项目地址：白下区石扬路江南明珠旁

　大明路板块

　　A 原本只作为主城区与江宁快速通道的大明路，近年来，随着汽车一条街的发展，商业、交通等配套设施逐步完善，吸引了大量开发商的进驻，如大明路上的丽景华庭、美达 · 上河明苑、怡水嘉园等，秦虹路上的良辰美景、九龙盛世园等，纬七路上的蔚蓝星座等。以大明路为中心，辐射秦虹路、纬七路的大明路板块正式以独立的姿态挺立于城东楼市。

美达 · 上河明苑
项目地址：大明路北端中和桥旁

　　B 　目前，该板块凭借着成熟的生活配套、便利的交通环境，相对较低的价格，成为了市场中的热点。随着御道街南进、光华路的西延，该区域交通网道体系已经成形。而一直阻碍城市化发展的大校场机场的确定搬迁，使该板块可以摆脱机场带来的楼高、噪音方面的制约，大大提升了大明路板块的形象。今后随着机场搬迁以及宁芜铁路改线的规划逐步付诸实施，未来该板块的房价仍有不小的上升空间。

御水湾花园
项目地址：白下区中和桥北村 1 号



怡水嘉园
项目地址：中和桥路 59 8 号

　　随着月牙湖二桥的建成通车，市政府计划在近几年内搬迁宁芜铁路、大校场机场以及城东南拆迁工程的启动，将把整个城东区域的开发向新的阶段推进。作为南京的高尚居住区，城东集中了一大批高品质楼盘，比如御水湾花园、银城东苑等。天泓山庄二期、钟山高尔夫项目的推出，城东马群板块必将成为南京市高档住宅市场的标杆。在不久的将来，马群将汇集马术、赛马、高尔夫等国际流行的 “ 贵族运动 ” ，城东马群地区的高档住宅地位将坚不可摧。相信随着上述项目的不断成熟，与之配套的马群高档住宅板块定将成为明年楼市的一大亮点。

　　与此同时，城东的交通格局也在改善。规划中的纬六路将从白下路到大光路延伸至南京理工大学，并直达绕城公路；规划中的纬七路也将从赛虹桥立交延伸至光华路，然后连接到宁杭高速公路。规划中的纬六路、纬七路的建立，将联合组成城东地区连接主城以及对外交通的重要干道，以这两条主干道为基础，政府将进一步新建、改（扩）建一批新的城东道路，为城东道路交通网络成网成环奠定基础，也为城东地区在不久的将来成为连接主城与对外交通的重要交通枢纽奠定基础。

周边配套：

　　据苜蓿园和孝陵卫地区控制性详细规划介绍：

四条轨道线穿越其间

　　苜蓿园—孝陵卫地区控制性详细规划的期限近期至 2007 年，远期至 2015 年。规划范围南至秦淮河—运粮河、北抵宁杭公路、西达明城墙—护城河、东到绕城公路，总面积约 20 平方公里，属老城和仙林新市区的过渡地带，目前已逐步成为近期城市建设的重点区域之一。

　　根据规划，该地区未来将有地铁 2 号线、 5 号线、 6 号线及轻轨宁芜线同时穿过，搭就大运量快速交通的框架。根据规划，这个区域内还将增加 3 条快速路，再加上主干路、次干路、支路等共同形成的方格状路网，与周边地区联系更加便捷。

9 大中心解决配套不足

　　近几年，苜蓿园孝陵卫地区逐渐形成了南京城东高尚住宅区，但除了环境外，交通、医疗、教育等配套设施的缺乏始终让人感觉城东板块有点瘸腿，孝陵卫地区最为突出。

　　为此，规划对相关配套做了重点补足。如结合地铁 5 号线和宁芜轻轨小天堂站等布置了 9 大社区中心、见缝插针安排了 29 个服务于住宅小区的基层社区中心、就势开发地下空间等配套商业服务或体育文娱设施等。其中地区中心安排在地铁二号线孝陵卫站，中山陵入口公园集中安排大型配套服务设施。

　　另外苜蓿园—孝陵卫地区是规划中的高尚居住区，车辆的通行和停放密度较大。记者从规划中了解到，规划不仅利用社区中心的地下停车场及停车楼解决部分内部车辆停放难题，还另外留出用地，设置了 12 ． 3 万平方米的公共停车站、场，泊位达 4100 个。

将设置 26 所学校

　　在教育配套方面，本次规划也给予充分考虑。专家告诉记者，在规划控制的学校用地中，小学有 16 所，占地总面积近 22 万平方米；初中 6 所，高中 2 所，九年一贯制义务学校 2 所。一旦这些学校建设完毕，苜蓿园—孝陵卫地区的居民子女上学时，走出家门不到 1000 米就有一所中学，不到 500 米就能找到一所小学，就学条件大大改善。此外，规划考虑该地区内有众多的教育、科研单位，如南京农业大学、南京理工大学、农业科学院、二十八所等，教育功能将成为该地区的一大特色。

片区内限制盖高楼

　　苜蓿园—孝陵卫地区拥有大量景观资源，也给这一地区的规划控制提出了更高的要求。根据规划，建设区共分为 3 层控制：高层禁止建设区，高层严格控制区，高层一般控制区。比如：农科院丰收路以南至绕城公路地区，铁匠营地区及重要的城市景观控制区内严禁建高层；宁杭路南和光华路南地区属于严格控制区，原则上不允许建设 24 米以上建筑；后标营东进南、长巷东、牌楼路西地区和光华路以南、苜蓿园大街以西、光卡路以东、秦淮河以北地区，则不允许建设 35 米高的住宅和 50 米以上的公共建筑。规划明确，即使特殊情况确需建设的，也必须进行环境交通景观等影响分析和论证。