标城中板块可划分三个片区，北片以北京西路以北到建宁东路，汉中路至中山东路以南是中片、南片是建邺路以南和莫愁路以北。

历史文化名城的核心

　　城中板块属于南京老城区，有着悠久的文化历史、便捷的交通以及各项完善的配套。一个 4.73 平方公里的玄武湖区成为南京的城市名片。因湖而建的楼盘更是成为众人仰望的对象。

除了玄武湖，城中还拥有朝天宫、明故宫、总统府等历史文化景点，经过新一轮的城市建设改造，老城大大的增加了公园绿地，休闲场所，为市民提供更好的居住、生活、工作环境，老城在不断焕发新的活力和生机。城中板块在南京市民心中的地位还未有其它板块可以与之抗衡。 　　　　　　　　　　　明故宫

精英生活的绝对领地

　　城中高尚社区以其独特的自然资源和历史优势在南京各大板块中独树一帜，居家公馆、精装小户型、空中别墅、社区楼王层出不穷，在有效利用外部自然环境、人文环境、交通优势、商圈网络的同时，城中楼盘的价值被广泛认可，价格也在与日俱增， 2006 年有望全面突破万元大关。玄武湖畔顶级豪宅，其售价已经达到每平方米 5000 美元；就算是仅仅沾了点湖景的光，鼓北的楼盘价格频频攀升过万。城市新贵和白领精英纷纷进驻城中。

湖南路商圈、新街口商圈、山西路商圈构成南京城市商务、商贸的枢纽；商圈内的写字楼更是各大企业看中的领地，加上地铁、公交四通八达。这一切带给人们的是一种新的生活方式，锁定的是精英人士，成为南京精英生活的绝对领地。

06 年四大新特征

新特征一、上市量将有所放量

　　相比于其他板块，城中一直是物以稀为贵，上市量有限。今年上半年，因上市量少，城中一度很沉寂。下半年，城中住宅城中板块无论从开发规模、上市供应，还是销售价格、成交数额，都将以其“绝版”特性、高端物业的姿态取得一席之地。特别城中“三剑客”房源放量，引起一轮置业热潮。到明年，城中住宅的上市量还将进一步放大，金鼎湾二期将会推出 497 套精装修住宅，还有天正集团开发南汽北地块、凤凰出版社拍得的南汽南地块、浙江广厦的邓府巷项目等。可以预见，随着上市量的上升，城中住宅仍将唱响动听的恋城旋律。

新特征二、价格分化趋势明显，冲万楼盘增多

　　城中楼盘冲万元已不是新闻，早在 2004 年，金陵王府率先喊出万元，当时还只有少数楼盘跟随。而在 2005 年，先是长发中心住宅写字楼全面过万元，然后是小盘仙霞公寓打出 14000 均价，再到金陵大公馆推出“万元楼王”。 06 年，万元楼盘则有星火燎原之势力。但与此同时，一些城中楼盘因不同地域限制、楼盘品质或出于回笼资金的考虑，价值还不会暂时向万元冲刺。有关人士预测，明年城中价格会出现分化趋势，两个楼盘相差 1000 元甚至相差两三千，都是很正常的现象。

新特征三、客户目标群体发生变化

前一段时间，金陵大公馆打出“置业省城”的概念。为何要提省城概念？金陵大公馆营销总监沈和连告诉记者，他们在销售过程中发现一个变化，那就是越来越多的外区域、外地城市的人到售楼处看房。他认为，南京作为省会城市，会吸引更多的年轻人、成功人士到南京成就事业、置业安家。鸿意地产营销总监理叶欣也告诉记者，皇册家园的购房群体正向外扩散，苏北、安徽等外地到南京就业买房、投资的人明显增多。

金陵大公馆

新特征四、住宅结构进一步优化调整

　　2006 年，经济型户型则持续旺销。据了解，目前单套面积在 144 平方米以上的住宅交易比例始终徘徊在 5 ％左右，而 100 平方米以下的住宅成为目前市场交易的主力户型，这一比重由前五个月的 39 ． 4 ％上升到目前的 57 ． 5 ％，由此可以看出，新政后住房需求结构也得到了进一步改善。

大户型供求矛盾可能加剧

　　据统计，假定以 120 平米为标准划分城中高档住宅与非高档住宅， 04 年 6 月到 05 年 5 月，城中板块 120 平米以下销售面积 48.5 万平米，供销比 0.77 ， 120 平米以上舒适性产品销售面积 68.6 万平米，供销比是 0.59 。 “ 可见城中板块 120 平米以上的产品更为热销，供需矛盾主要集中在 120 平米以上的住宅供应难以满足需求。

　　天正湖滨花园相关负责人介绍：“从现实中来看，定位高端、 “ 以 130-150 平米大户型为主的天正湖滨花园目前已经积累意向客户 1000 余户，而整个小区总共房源不超过 600 套。 8 月初首次开盘推出的还仅仅是 1 号楼的房源，房源的紧缺性可见一斑。”

　　另外，由于城中板块今后上市的住宅 90 ％以上都是高层和小高层，其中以高层为主，同时新政实施以后， 90 平米以上的住宅需求越来越少，提升了该物业的上升空间，因此仍然将保持高面积住宅的需求趋势。

北片高档住区逐渐成形

　　据鼓楼区对外贸易经济合作局、鼓楼区招商服务中心向卫副局长介绍，鼓北板块将打造江苏工业设计园，沿模范马路建设 8 个设计中心：

　　1 ．南京汽车工业设计中心——依托南京汽车集团在汽车研发、设计和人才方面的优势，建立集汽车设计、展示、销售的南京汽车工业设计中心。

　　2 ．江苏电子工业设计中心：以长江科技园为主要载体，形成电子及相关产品设计，并以此吸引国内外相关研发、设计企业进驻，形成技术优势和产业规模。其中长江科技园处于芦席营 97 号，占地面积 70 亩，规划建设总面积达 20 万平方米。

　　3 ．江苏生物化工及新材料设计中心：以南京工业大学无机膜、陶瓷膜等国内领先技术为基础，整合国内外设计资源，打造以化工科技、新材料、新工艺为主体的研发设计中心。南京工业大学科技园位于新模范马路 5 号和中山北路 200 号，规划总占地面积 150 亩，其中 8 万平方米的科技创新大楼已结构封顶，另外还有 6 万平方米的的科技服务大楼和 5 ． 5 万平方米的研究生及高级人才公寓有待建设。

　　4 ．江苏电力自动化设计中心：以南京电力自动化设备总厂、南瑞、世界之窗软件园为核心，形成国内规模最大的电力自动化及继电保护的研发的中心、设计中心、市场中心和信息中心。这一项目预计总投资 8 ． 5 亿元，拟用地面积约 47100 平方米，总建筑面积约 20 万平方米，分 A 、 B 、 C 、 D 、 E 五个区域。 A 区为公司自用及总部型商务办公区域； B 区主要吸引与电力自动化及其相关产业的研发、整机调试、销售以及一些高科技的朝阳产业； C 区卫商务公寓，为服务于园区的园区居住功能区； D 区作为独立的配套服务区； E 区沿街裙房可以作为商业用房，上面为住宅，同时配套有老年公寓、活动中心和医务室。

　　5 ．江苏生物医药与合成药研发中心：发挥东南大学医学院和中国医科大学在生物医药方面强大的科研开发能力，形成生物医药、合成药的研发中心。

　　6 ．江苏通信及电子信息设计中心：该园区将利用邮电大学的研发力量，形成通信、电讯及系统集成研发中心。

　　7 ．江苏建筑及交通设计中心：以工业大学相关院校为依托，形成建筑设计以及各类专门人才集聚中心。

　　8 ．江苏微波及电路系统集成设计中心：依托中国电子集团南京电子技术第十四研究所在电子系统工程方面人才和科研的优势，形成全国最大的微波及电路系统集成设计中心。

　　而对此进行粗略分析统计，可以发现其产业规模已经接近 100 万平方米。产业的集聚意味着公司的汇集与高素质人员的进驻，根据预计，待建的园区将吸纳 500 － 1000 家具有一定规模的设计公司和超过 5000 名的从业人员，这将显著带动周边的居住与日常消费。

　　从鼓北已上市的天正湖滨花园和凤凰 · 和鸣苑两大项目来看，均定位高端。北片区成为整体的高档居住区的条件已经具备了。因此，随着自住者的不断进入，城中板块未来高档大社区很可能在鼓北成形。

两年内房价涨至两万

　　“ 我预计南京的房价在两年内左右，市中心住宅至少要达到一万七、一万八，向两万逼进 ……” 长发地产董事长吴建平在《 2006 城中住宅价值研讨会》上的发言虽然不长，却句句掷地有声。
　　吴建平认为南京的房价在两年内左右，市中心住宅至少要达到一万七、一万八，向两万逼进。高端的写字楼也基本是这个朝向，而目前写字楼在好的层面上已经达到了一万六、一万七。

　　因此，从价格走势看，城中住宅销售价格继续走高，均价万元以上的楼盘也不再是凤毛麟角， 06 年上半年均价过万的住宅（不含别墅及类别墅物业）主要分布在城中，占有 7 个之多， 06 年下半年，城中还将有几个准豪宅上市，下半年冲万楼盘比例还将继续提升。

开发企业眼中的房价上涨

鸿意地产营销总监　叶欣

城中南片住宅价格具爆发潜力

　　杭州城市规划、通道、购买力很旺盛，城市价值得到了充分的体现，杭州城郊接合部的普通楼盘，价格就达到了 12000 元／平方米左右，远远高于南京城中楼盘的价格。与杭州相比，南京也是公认的比较适合居住的城市，而且杭州无法比拟的高等教育资源，但是，在南京，在城市的最核心区域新街口附近，房价也就在 12000 元／平方米左右，南京的城市价值有待提升和挖掘。

　　对于南京城中住宅价值，一方面，土地资源越来越少，使楼盘价值不断凸显，另一方面，江宁、河西、江北在大规模城建开发的前提下暴露出配套不足的问题，也使城中住宅需求变大，但城中目前供应量，尚不能满足消费者的需求。

从区域来看，城中南部，今年上半年，住宅供应有限，主要包括皇册家园近期即将推出的 200 套房源、宏图·上福园近期也会推出一些，上半年的供应也就在 400 套左右，而从客户的登记情况看，市场反响非常好。与城中北片相比，城中南片的价值还在挖掘中，现在皇册家园的销售均价在 7800 元／平方米左右，与城中北片存在巨大的价差，而这一板块距离新街口近，受到新街口的强力辐射，价格有爆发的潜力。

宏图·上福园

栖霞建设集团营销部经理　张冰

地段决定价值

　　城中楼盘价格不断上涨最本质的原因是地段——地段决定了热销，并且一直保持增值销售的趋势，这是我运作汇林绿洲的体会。实际上，城中楼盘，不应当只是高价格的代表，更应当是高品质的代表，城中楼盘的开发商应该以强烈的社会责任感，精心打造产品。

因为稀缺所以臻藏

　　由于城中地块供应量偏小，稀缺性自然成为城中住宅的最大特点。据了解， 2005 年南京市成交土地 98 幅，其中城中成交土地 18 幅，纯住宅用地仅 2 幅，综合含住宅用地 4 幅。 2006 年上半年，南京市成交土地共计 26 幅。其中城中成交土地 4 幅，纯住宅用地仅 1 副。城中住宅用地供应日趋减少，且较长一段时间表现为住宅供不应求，从 06 年上半年的供销数据来看，全市 1-6 月住宅上市 291.31 万平米，而城中住宅上市仅 14.39 万平米，占 5 ％左右，半年销售面积 21.09 万平米，新增上市表现供小于求。

　　物以稀为贵，可以说城中高尚社区正以其独特的自然资源和历史优势在南京各大板块中独树一帜。