南京房地产发展最有潜力的资源，就是一条河、一条江和一座山。其中的“ 一条河 ”就是指秦淮河。

秦淮河简介：

　　秦淮河古称淮水，据说秦始皇时凿通方山引淮水，横贯城中，故名秦淮河。秦淮河是扬子江的一条支流，全长约 110 公里 ，是南京地区主要河道，历史上极有名气。近代因战乱等原因，两岸建筑多遭毁坏，河水亦日渐污浊 , 昔日繁华不复存在。 1985 年以后经修复，已再度成为著名游览胜地。

六朝时代，秦淮河及夫子庙一带便已繁华异常，十里秦淮两岸贵族世家聚居，文人墨客荟萃。隋唐之后，一度冷落。明清再度繁华，富贾云集，青楼林立，画舫凌波，成江南佳丽之地。秦淮风光，以灯船最为著名。河上之船一律彩灯悬挂，游秦淮河之人，以必乘灯船为快。由朱自清名篇《桨声灯影里的秦淮河》，可领略灯船丰采一、二。

　　如今，秦淮河风光带，以夫子庙为中心，秦淮河为纽带，包括瞻园、夫子庙古建筑群、白鹭洲、中华门城堡，以及从桃叶渡至镇淮桥一带的秦淮水上游船和沿河景观，融古迹、园林、画舫、市街、河房厅和民俗民风于一体，极富情趣，魅力空前。

　　秦淮河板块主要集中在秦淮河两岸 500 米 到 1 公里 范围内的众多精品楼盘。而秦淮河板块不可替代的资源集中表现为世世代代南京人、众多的文人墨客所积淀起来的秦淮文化。

　　秦淮河板块的独特魅力—— 从“ 蓝脉 ” 、“ 绿脉 ” 、“ 人脉 ”直到“ 文脉 ” 。

　　通常所说的 “ 蓝脉 ” 、 “ 绿脉 ” 、 “ 人脉 ” 、 “ 文脉 ” ，秦淮河都有。但秦淮河最为突出的资源是其 “ 文脉 ” 。

　　秦淮河古称淮水，据说秦始皇时凿通方山引进淮水，横贯城中，故名秦淮河。秦淮河又分内河和外河；内河在城中，是 “ 十里秦淮 ” 最繁华之地。内秦淮河自古就人文荟萃、商贾云集。六朝时期，夫子庙地区已相当繁华，乌衣巷、朱雀街、桃叶渡等处，都是当时高门大族所居。在明代，夫子庙作为国子监科举考场，考生云集，集中了许多服务行业，有各种酒楼、茶馆、小吃等等。古典戏曲《桃花扇》里所描写的 “ 梨花似雪草如烟，春在秦淮两岸边，一带妆楼临水盖，家家粉影照婵娟 ” ，则十分真实地再现了明代秦淮河上的繁华景象。后来，由于历史的变迁，昔日繁华早已不复存在。

　　1985 年以后，江苏省、南京市拨出巨款，对这一风光带进行修复，秦淮河又再度成为我国著名的游览胜地。经过修复的秦淮河风光带，以夫子庙为中心，以秦淮河为纽带，包括瞻园、夫子庙、白鹭洲、中华门，以及从桃叶渡至镇淮桥一带的秦淮水上游船和沿河楼阁景观，可谓集古迹、园林、画舫、市街、楼阁和民俗民风于一体的旅游线，极富情调和魅力。

　　因此，可以说，秦淮河历史上人文荟萃，有大量历史遗迹，许多文人墨客留下了大量文化遗产。并且，每个都有一段来历，都有一段故事；只不过其中的遗迹过去多为私家园林。但是，这种长久以来孕育起来的文化，是历史的积淀。从这个角度来说，秦淮河文化是古城金陵的起源，更是南京文化的摇篮。

秦淮区现状

　　秦淮区现拥有人口 30 万人，土地面积 23 平方公里，是南京城人口密度最大、最拥挤的区。秦淮区现有不少低矮民房，基础设施很差，接下来秦淮区政府将投资 40 亿元对 20 万平方米的区域进行改造。目前，城南跟其他片区已有一定差距，像河西、江宁等地已经焕然一新，成为南京新的人居热土。但是老城南固有的优势仍然非常大， “ 老城南 ” 搬家仍首选城南的心态比较普遍。据业内人士介绍，城南地区新添 80 万平方米的商品房将主要包括雅居乐（原 528 厂） 45 万平方米项目、开发总量在 5 万平方米 的南门老街、 15 万平方米中山南路 G3 、 G4 地块，加上集庆路 1 号 5 万平方米 、下码头地区 9 万平方米 、船板巷地区 5 万平方米 的开发总量，一两年内秦淮区将被打造成南京人现代居住新城区。

　　近日，南京市秦淮区 2006 － 2010 年第十一个五年规划纲要出台， 5 年内老城南将发生质的变化。根据规划， 5 年后秦淮区将新增道路面积 30 万平方米，形成 “ 经五纬四 ” 主体道路框架。此外，结合旧城改造和新区开发，完成门东、门西地区路网建设，拓宽改造明匙路、宏光路、大明西路等道路。规划还显示，五年内秦淮区累计将竣工面积为 250 万平方米。 250 万平方米项目的开发将包括高档住宅、酒店、写字楼等业态，预计建成后将显著提升城南地区的生活品位和房地产价值。

秦淮景观

    白鹭洲

    古人所说的白鹭洲位于现在南京城西 2.5 公里处的长江中，因当时洲上多聚白鹭而名。李白曾有咏其名句 “ 二水中分白鹭洲 ” 。
   
    今天的白鹭洲公园位于南京场城南，武定门内北侧，秦淮河利涉桥及古桃叶渡的南边，是秦淮风光带上的景点之一。原是明中山王徐达的东花园，园中景物毁于太平天国时期。 1923 年，一宜兴人在此经营茶庐，建有绿云斋、沽酒轩、藕香居、吟风阁、话雨亭等。当年在藕香居中有一副对联，上联是 “ 此地为东园故址 ” ，下联为 “ 其名出太白遗诗 ” ，比较清楚地解释了公园的历史。 1929 年，整修东园故址时，辟为公园，取名 “ 白鹭洲公园 ” 。 1937 年公园遭破坏，迨及 1949 年建国前夕，仅存断桥残垣，荒地数亩。 1951 年结合整治秦淮河，白鹭洲公园始得到整个扩大面积，开设四个园门，北门前竖石狮一对，书法家费新我题门额。园内堆湖石假山，遍植花木。除整修鹫峰寺、藕香居外，增建了烟雨轩、回廊、小桥、拱桥、水榭、风景亭、溜冰场和少年之家等。

    夫子庙

南京夫子庙是供奉和祭祀我国古代著名的大思想家、教育家孔子的庙宇，其全称是 “ 大成至圣先师文宣王庙 ” ，简称 “ 文庙 ” 。孔子自古被人们尊称 “ 孔夫子 ” ，故其庙宇俗称 “ 夫子庙 ” 。它已作为古城金陵的秦淮名胜而蜚声中外，成为名闻遐迩的游览胜地。

    南京夫子庙始建于宋景祐元年（公元 1034 年），由东晋学宫扩建而成，位于秦淮河北岸的贡院街旁。夫子庙以庙前的秦淮河为泮池，南岸的石砖墙为照壁，全长 110 米 ，是全国照壁之最。夫子庙建筑群由孔庙、学宫、江南贡院荟萃而成，是秦淮风光的精华。每年农历正月初一至十八，这里举行夫子庙灯会，热闹非常。

    这一组规模宏大的古建筑群历经沧桑，几番兴废，清同治八年（公元 1869 年）重建之后，于 1937 年遭侵华日军焚烧而严重损毁。 1984 年，市、区人民政府为保护古都文化遗产，经有关专家科学论证和规划，几度拨专款，历数年的精心维修和复建。如今的夫子庙已焕然一新，以大成殿为主体的既有明清风格，又有庙市街景合一特色的古建筑群拔地而地。

    “ 一带秦淮河洗尽前朝污泥浊水，千年夫子庙辉兼历代古貌新姿。 ”

    这里南京夫子庙重建的思乐亭石柱上镌刻的一幅楹联，它把秦淮河的清姿丽质和夫子庙的建设新貌含蓄而充分地展示出来，给游人以无穷的回味和遐思。 1991 年，夫子庙被国家评为 “ 中国旅游胜地四十佳 ” 之一。

    瞻园

 瞻园是南京现存历史最久的一座园林，始建于明嘉靖年间，原为明代开国功臣徐达七世孙太子太保徐鹏举府第的西花园。清初改为江宁布政使司衙门，乾隆皇帝南巡时，曾两度到瞻园游览，并亲笔题写了 “ 瞻园 ” 匾额。园中东部以一组古建筑为主，西部为园林，园中以假山及水榭著称。假山 “ 仙人峰 ” 相传为宋徽宗时 “ 花石纲 ” 遗物，静妙堂为鸳鸯厅，均是南京园林的佳作。太平天国定都南京时，曾先后作为东王杨秀清与夏宫副丞相赖汉英的府第。清同治三年（公元 1864 年）太平天国天京保卫战，该园毁于兵燹。清同治四年（公元 1865 年）和光绪二十九年（公元 1903 年）两次重修，但园景远不及旧观。解放前瞻园又被国民党特务机关占用，沦为杂院，荒芜不堪。

    解放后，瞻园被列为省级文物保护单位。 1960 年南京市人民政府委托南京工学院（今东南大学）刘敦桢教授主持瞻园的恢复整建工作， 1966 年完成了一期工程，即瞻园的西部景区，面积约八亩半。时隔 20 年之后，其二期工程作为 秦淮风光带 旅游开发项目得以实施。

    瞻园的修建不仅保留了原有的格局特点，而且还充分地运用了苏州古典园林的研究成果，推陈出新，创造性地继承和发展了我国优秀的造园艺术。

    中华门

    明代称聚宝门，为南京古城墙 13 个城门中规模最大的城堡式城门，也是我国最大的一座城堡，是当今世界上保存最完好、结构最复杂的古城堡，被列为全国重点文物保护单位。城堡东西宽 118.5 米 ，南北长 128 米 ，占地面积约 1.5 万平方米，设计巧妙，结构完整，有三道瓮城，四道拱门，首道城门高 21.45 米 ，各门原有双扇木门和可上下启动的千斤闸。内有藏兵洞 27 个，战时用以贮备军需物资和埋伏士兵。东西两侧马道陡峻壮阔，可用于运送军需物资，将领亦可策马直登城头。 1995 年，结合中华路、雨花路改造，在中华门城堡周围，建成了中华门广场，新增绿化面积近万平方米，架设一批高杆照明宫灯和草坪灯。广场和镇淮东、西桥的建设，不仅改善了交通状况，而且美化了城堡的外环境，使城堡更显雄壮巍峨。城堡与广场连为一体，相互衬托，相得益彰。

    江南贡院

江南贡院清代置江南省，是夫子庙地区三大古建筑群之一。始建于南宋，是县、府学考试场所，至同治年间，已建供考试用的 “ 号舍 ”20644 间，还不包括司考官员、职司人员的办公住宿用房在内。
   
    清末废科举兴学校，贡院也随之失去作用。 1919 年开始拆除贡院，除留下贡院内的明远楼、衡鉴堂和一部分号舍作为历史文物外，余下部分全部拆作，辟为市场。
   
    明远楼是贡院内楼宇之一，楼宇层出不穷，作四方形，飞檐出甍，四面皆窗。位于贡院中尽，原是用来监视应试士子队贡院考试匠行动和院落内执役员工有无传递关节的设施。 “ 明远 ” 是 “ 慎终追远，明德归原 ” 的意思。楼下南面曾悬楹联，系清康熙年间名士李渔所撰并题： “ 矩令若霜严，看多士俯伏低徊，群器尽息；襟期同月朗，喜此地江山人物，一览无余。 ” 从联中也可看出明远楼设置的目的和作用。大门上悬有横额 “ 明远楼 ” 三个金字，外墙嵌《金陵贡院遗迹碑》，记述了贡院的兴衰历史，碑文最后叹道： “ 今则娄百年文战之场，一时尽归商战，君子与此，可以观世变矣！ ”
    如今这里摊贩栉比，行人熙攘，十分热闹。

秦淮河板块城南段楼盘情况

　　在城南一带，随着中江 ? 美河为代表的一系列楼盘的不断出现和开发商不断打出的 “ 水景住宅 ” 概念，再加上媒体的狂轰滥炸，秦淮河，一个长久没有被广大购房者所关注的名字又出现了，而秦淮河板块这一概念也逐渐浮出水而并被人们所接受，随之带来的是秦淮河边以 “ 水景住宅 ” 为概念的楼盘的大量涌现。
　　说来也奇怪，择水而居原本是人的天性，依此原因，水岸边的房子应该是 “ 高人一等 ” 的，在南京也确实如此。不过由于各方面的原因，人们总把目光集中在南京的几大湖上面。环玄武湖边的别墅卖出天价、中央门附近的湖景花园售价赶超市区，莫愁湖边的金基唐城开盘要电脑摇号，而月牙湖板块更是成为南京高档生活住宅区的代名词，就连百家湖周边的别墅都是尊贵显要，相对来讲，对于河流，在南京却似乎受到冷遇，秦淮河相对于世界知名大城市的河流比如巴黎的塞纳河、德国的莱茵河等等，其间差距简直是天壤之别，虽说是南京的母亲河，但是秦淮河在相当长的时间内，一直是脏、乱的代名词，此前的开发商也一直敢在城南臭气烘烘的秦淮河边打出 “ 水景住宅 ” 旗号。而随着政府斥巨资对秦淮河改造的进行，加上一些真正有档次的住宅的开发，秦淮河城南段也逐渐从沉睡中苏醒过来，凸现其水岸的价值。

清江花苑
   作为南京的母亲河，秦淮河全长 110 公里 ，流经区域十分广泛，它与房地产开发的关系也十分密切。从目前的情况来看，秦淮河边的楼盘众多，从下关的桃园府到定淮门大桥的佳盛花园到清江花苑，从清凉门大桥边的鑫宏花园、汇贤居、到汉中门大桥边的万科金色家园，从集庆门大桥边的云锦美地、江南名府，直到现在十分火爆的位于城南的中江 ? 美河，都十分明显地打出了 “ 水岸住宅 ” 的旗号，尤其是老城南一带，最近显得非常热火，地铁贯通，再加上亲水的概念，使得这一地区的房价也出现了持续大幅上涨的势头，例如中江 ? 苏美河从开盘时的 4200 元 / 平方米上涨到现在 4600 元 / 平方米左右，尽管如此，跟同处秦淮河边的万科金色家园的 8000 元 / 平方米的东城水岸的接近 6000 元 / 平方米的售价相比，中江 ? 美河还有很大的升值潜力，此外，中华门城堡，这一段本来就是 “ 十里秦淮 ” 的核心部分，又给其增添了一层深厚的文化内涵，使它成为一个新的热点。

云锦美地

中江美河

秦淮河畔——河西最前沿的风光板块

　　该片区紧邻秦淮河，面对古城墙，从南京政府今年对秦淮河沿岸虎踞路到应天西路的规划方向来看，河西秦淮河畔板块是建邺区针对老城改造的“重头戏”，其中包括虎踞路至水西门大街的拓宽、长虹路的改造、赛虹桥立交的兴建，其中赛虹桥交通枢纽建成后将成为连接主城中片、西片、南片和北片的交通大动脉。从大环境看，该片区位于主城西南，河西新城最前沿，新旧交替的的边缘地带，比较符合南京人“故都风尚与现代格调并重”的心理取向，该板块恰巧又分布在改造中的秦淮河畔，对应了南京人自古以来的“秦淮情结”。

　　纵观河西秦淮河畔板块的房价走向，似乎是一路直线攀升，从 2 年前不到 3000 元的起售价到今年全部突破 4500 元的均价，证明了该地段的发展势头不可小觑，除南京楼市整体“旺盛”的因素外，政府规划政策倾斜、品牌企业为地块注入活力……带动价格的大幅度上升；随着今年下半年河西南部土地出让，长虹路的改造和南湖片区高尚居住区的逐步形成，河西秦淮河板块将呈现现代化时尚社区的整体氛围，本区域与河西奥体板块大型高尚社区首尾相望，而又贴近主城，房价随两端影响，估计到今年年底秦淮河改造完成，房价会出现一个“小高峰”，相信未来两三年内，在南京楼市大环境不变的前提下，“改头换面”的秦淮河流域中，河西秦淮河板块房价上扬将是不争的事实。 周边项目有：西城映象、新城?逸境、君园、鸿仁名居等。

新城逸境

　　扬子置业总经理范耀认为， “ 秦淮河边的房子要涨价，投资到秦淮河的 100 多个亿， 5 年之内在房地产房市场就可以赚回一半，加上旅游、商业和城市形象的提升，秦淮河的价值至少超过 300 亿 ” ，再加上秦淮河水岸的无形价值，必将带来两岸楼盘的价格井喷。

　　而根据各大城市的情况来看，水岸住宅都因为其绝牌价值而在价格上显示出刚性，而内河流域的房地产价格走势也可以最直接、最迅速地反映出社会对城市建设的信心和接受度，这一点从前几年政府对于月牙湖改造所呈现出的经济效应就可以看出，如今，新的改造工程唤醒了秦淮河，那么，它会不会成为下个月牙湖呢？

　　秦淮板块开发是增加文化含量还是降低文化价值？

　　当下，如果南京以北京什刹海、上海新天地的商业化模式来对历史街区进行旅游性开发，或如北京旧城轰轰烈烈的 “ 危旧房改造 ” 运动作为仿效对象，正是弃己之长、学人之短的做法。建筑学的常识告诉我们，古老而又存活着的老街巷，不可复制，不可再生。

　　据报道，南京的颜料坊、牛市、洋珠巷、牙檀巷等 23 处历史街巷将在 4 处房地产项目中被拆除 ( 《现代快报》 2006 年 7 月 6 日 ) 。秦淮河两岸的这 4 片老街区，历史价值非常之高，它所带动的观光经济也是价值不菲。 40 平方公里的南京老城内，未改造的旧城区仅剩 5 平方公里。难道除了以新代旧，一拆了之，我们没有更聪明的办法？

　　古老的城南秦淮河沿岸，早在 1000 年前的五代就形成了今天的街道轮廓，更在宋元明清是南京人口最密集、经济最发达、文化最繁荣的地区。所谓 “ 十里秦淮，六朝金粉 ” 正是指秦淮河两岸的城南旧城区，秦淮明清民居群更是传承南京历史、经济、文化、民俗历史信息的珍贵的物质载体。

　　秦淮老街蕴含的不仅仅是丰厚的文化价值。 2005 年， 连战 先生在访问南京时曾说过： “ 南京是中 山 先生陵寝所在地，对中国国民党来讲，是一个具有历史联结、感情联结的地方。 ” 妥善保护好南京的民国部院、公馆赖以存在的传统街区，使这些历史建筑物同城南秦淮老街相得益彰，也具有重大的政治意义。

　　对于如何衡量秦淮河板块开发项目的优劣，南京不动产研究中心主任高波认为，这个板块的开发项目是否成功，也应该从历史文化价值方面去考察，即，是增加了秦淮河的文化含量，还是降低了秦淮河的文化价值？所以，无论过去、现在，还是今后的开发项目，如果增加了秦淮河的文化含量，就是好的项目；如果降低了秦淮河的文化价值，使其贬值了，那肯定是失败的。而现实的情况是，不少项目恰恰是让秦淮河的历史文化价值贬值了。对于这些伤痛，我们要努力地去整治，要从整个城市的未来去把握今后每个项目的开发，而不是简单地为了赚钱；同时，还要把秦淮河的文化价值释放给更多的南京市民，而不只是小区内的业主。