仙林新市区

　　仙林新市区，南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积 80平方公里。是南京总体规划确定的“一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。2010年规划人口24万左右，远景规划人口按60万预留。仙林新市区由“4个片区+2个组团”构成，四个片区为：大学集中区（仙鹤片区）、科技产业园（白象片区）、国际会展交流区（麒麟片区）、高尚住宅区（青龙片区）；2个组团为：玄武软件园和马群科技园。 有关人士介绍说，目前，仙鹤片区建设已基本完成。白象片区、麒麟片区、马群科技园分区规划已编制完成，各项建设正在开展。　

　　■仙鹤片区（大学集中区）

　　主要发展高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共设施。

　　■白象片区（科技产业园）

　　科技产业园占地 20平方公里，以“产、学、研”一体化为特色，集中发展高新技术，实现科技成果的转化。园区除预留的国际知名理工科大学用地和部分居住用地外，主要用来吸引以IT、IC和生物医药等为主的高新技术密集型企业的进驻，力争形成南京市重要的高新技术产业园。

　　■麒麟片区（国际会展交流区）

　　国际会展交流区临近沪宁高速公路，交通极为便利，为南京举办大型的国际会展活动留下了足够的空间。

　　■青龙片区（高尚住宅区）

　　高尚住宅区山水环抱，环境优美，规划为大型高品位居住社区的建设用地，建筑形态以单栋和联排别墅为主，着力营造舒适宜人和出行工作、游憩方便的风情小镇特色。

　　交通

　　现状：10多条公交线路通往仙林

　　对外交通一直以来是仙林区域的弱项，也是很多老百姓观望的因素之一。根据仙林新区规划要求，中心区内的公共交通、步行系统、停车场库都围绕着方便出行的原则建设。截至 2004年6月底，仙林已完成基础设施建设，投资约15亿元，全面建成了仙林大道一期工程、文苑路、学院路、仙霞路、仙尧路、亚东一号路南延等6条景观道路，道路全长20.3公里。开工建设了仙林大道二期工程、仙霞路东进、学子路、学府路等21条城市景观道路。

仙林大道	文苑路
学院路	仙霞路

远景：地铁2号线2009年到仙林

除去运量大、通行快的BRS（快速公交系统），将划出专门的公交专用道连通新模范马路和新市区。地铁2号线东延至仙林的方案，也给仙林的发展注入一针强心剂。

据规划部门介绍，原本推迟实施的2号线延伸仙林大学城工程将提前实施，确保2009年与地铁2号线实现同步运营。地铁2号线东进仙林的线路走向与仙林大道基本一致。站台的设置上，与此前公开的方案有小差别。新规划称，地铁2号线在仙鹤片区共设4个站，分别是仙鹤门站(暂定名，在仙鹤门经济适用房附近)和亚东城站(暂定名)，这两个站点出入口用地已经预留控制，用地面积约1公顷左右；中心区站点建议在详细规划中一并综合设计，建筑面积约为2000平方米；东湖公园站可与规划停车场、公园入口广场等结合，用地面积约1公顷左右。

商业配套

现状：目前只有一家大型综合型商业中心

当仙林大学城学生入驻高达8万人之多时，仙林一度出现商业匮乏现象。据了解，之前仙林商业匮乏原因有两个方面：根据仙林大学城的规划，居住用地上是不允许有临街的商铺出现的，多数楼盘都把配套的商业设施建在了小区内，而且体量很小。去年一块商业用地的出让引来了开发商35轮的激烈比拼，这就是目前的亚东商业广场。

这家商业项目，总建筑面积近30000平方米，是仙林大学城中第一家集购物、餐饮、文化、休闲、娱乐为一体的大型综合型商业中心，共5层，负一楼主营餐饮，一楼内设超级市场、精品百货，二楼至四楼主营书城、网吧、自助KTV等。
	大成名店

远景：仙林金鹰2008年交付

3月1日，延期进行的仙林大学城中心区内NO.2005G88地块，被南京仙林金鹰置业有限公司以10047万元底价竞得。拍卖会当天，除了南京仙林金鹰置业有限公司的4位工作人员，在场的其余二三十人均为媒体记者。仙林大学城管委会主任梁学忠特意到场对金鹰拍得该地表示祝贺，并认为，金鹰国际能够竞下该幅地块，是双向选择的结果。业内人士表示，由此可见金鹰进驻仙林大学城，对仙林的发展非常重要。果然，在以后的媒体宣传中，金鹰进驻仙林都被认为是仙林今年的重大利好。

南京仙林金鹰置业有限公司总经理江立新告诉记者，他们计划在这里打造仙林大学城地区的大型商业区。在不久的未来将成为仙林大学城的“地标性建筑”，不仅为大学城提供服务，同时也满足周边一些地区的商业需求。该地块项目争取在今年7月份开工，计划在2008年左右交付，争取与南京地铁2号线仙林南延同步交付使用。

教育配套

现状：大学城概念深入人心

人们提到仙林新市区时，往往会说“仙林大学城”。实际上，仙林大学城是仙林新市区启动的四大板块当中的一个板块，是大学集中区，所以叫仙林大学城。实际上，仙林新城区还有三个板块，分别是仙林大学城东面的科技产业园，现在仙林大学城南面的国际会议中心和仙林大学城的东面的东南角高尚的居住区。

据仙林管委会主任梁学忠介绍，目前科技产业园区正在基础设施建设。现在热炒的仙林板块，主要还是集中在仙林大学城。仙林大学城规划建设部处长周文松介绍说，目前，全省7%~8%的大学生集中在仙林，南京大学生中18%~20%是仙林学生。也就是说，南京平均五个大学生中，就有一个在仙林。仙林大学城集中区占地27平方公里，现已有南京师范大学(含中北学院)、南京财经大学、南京邮电学院、南京中医药大学、南京理工大学紫金学院等10所高校已经或即将建成。南京外国语学校仙林分校、南京国际学校和南京师范大学附属实验学校等一流的中小学也已入驻大学城。据统计，去年仙林大学城学生将达到12万，教职员工将达到2万名。

远景：南大、东大和耶鲁大学、路易斯安娜大学正在接洽

在南京仙林大学城和鼓楼医院联合召开的发标会上，仙林大学城管委会主任梁学忠说，仙林划出8000亩的国际高校园区，已有6所国际知名大学和省内高校达成协议，在这里联合办学：纽约科技大学和南邮合办研究生部，美利坚大学和南财大合办本科生部，美国亚利桑那州大学和南工大合办外国留学生部，南大、东大和耶鲁大学、路易斯安娜大学也在接洽中。

医院

现状：离最近大医院至少半小时

去年11月9日的一起交通意外，让当地居民诟病已久的一个现象随之浮出水面：居住了近十万大学生、数万居民的仙林大学城竟无一家综合医院。

南京师范大学是最早进驻仙林大学城的，校医院配备的设施在仙林所有大学中算是比较齐全的。据介绍，南师大校医院连医护人员目前只有二十多人，只能做如胸透和心电图的常规检查，遇紧急情况或者超出治疗能力的病症就必须转诊，为此，校医院配备一辆救护车24小时待命。

南京财经大学校医院的规模与南师大类似，有三层楼的空间，但所用设备与南师大类似。该院的杨院长也盼望着仙林能有一所综合性的大型医院，他说，从仙林到最近的市区大医院——南京中西医结合医院也需要半个多小时的时间，那还是在交通顺畅的条件下。因此病人能否及时就诊就成了一个很大的问题。

虽然校医院或者保健科规模小，但是学生们的小病小灾还是能够应付。那么仙林镇的居民们在哪里就医呢？镇上的居民告诉记者，附近只有一家仙林医院。仙林医院高院长告诉记者，医院前身是仙林农场职工医院，医疗配备十分简陋，只能为患者挂水打针，治疗一些小病症。

远景：国际医院2008年部分投入使用

今年1月23日，南京仙林大学城和鼓楼医院联合召开发标会，面向海内外征集鼓楼医院仙林国际医院方案，鼓楼医院将投资8亿元，建设仙林国际医院分部。3月26日，鼓楼医院仙林国际医院设计方案敲定，预计今年10月开工，2008年部分投入使用。

生态

　　现状：山水环抱、林木茂盛、风景秀丽仙林西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。南京市环保局评估结果显示，区内大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准，是全市生态环境最好的区域之一。仙林大学城所处的地域环境景观优美，周边为群山环绕，九乡河、七乡河从北至南纵贯而过，桂山、灵山、龙王山等点缀其间；山水环抱、林木茂盛、风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地区特色，山丘、岗地和谷地平原相间分布。山体主要走向为东西方向，高度一般在50米以上，最高为灵山155米。丘岗的标高一般在25－50米左右。谷地平原标高在15米左右，总趋势向东北方向微微倾斜，地形坡度1‰－3‰，自然植被生长茂盛，是紫金东麓保存完好的生态环境，是南京地区仅存不多的风水宝地，具有无法类比的生态优势。

　　远景：6个大型公园同时，仙林新市区还将打造出6个大型公园，由世界一流的景观设计公司——美国泛亚易道公司负责设计，六个各具特色的公园将把仙林大学城的独特景观发挥得淋漓尽致。

仙林房地产

　　仙林以其紫金东麓保存完好的生态环境，成为南京地区仅存不多的“风水宝地”，给仙林房地产的发展造就了一个无法可比的生态优势。从最早亚东的单枪匹马，到栖霞、赛世等大腕品牌的纷至沓来，仙林板块正日益成为南京楼市中的亮点。房产新政后，仙林共拍出5块共计1000亩左右的土地，总建筑面积在50-60万平方米，有招商局商业地产、常州新城创置等10家开发商参与开发运作。这些土地的容积率都在0.6-0.9之间，规划多以多层和TOWNHOUSE为主，这预示着仙林的房产开发正从目前的中档住宅向中高档、高档住宅转变。2006年，仙林将迎来房地产开发的高潮，也将因大体量的高档楼盘集中上市而成为南京楼市的新看点。仙林房价已近五千 研究机构称，2004年~2005年，市民关注度最高的是河西、江宁、江北三大板块。三大板块从成交量来看，总是位居板块三甲。价格方面，除河西奥体板块波动较大外，其他板块价格走势比较平稳。而仙林板块一直不温不火，老百姓对其关注度不如三大板块高。从已经公布的数据来看，片区内价格走势稳定，成交均价也一直不低于4000元/平方米。2005年房产新政以来，仙林成交价格还在节节攀升，8月成交均价为4658元/平方米，9月为4971元/平方米，10月则上涨为4984元/平方米。 目前，仙林板块的三大主力楼盘是亚东城、赛世香樟园和东方天郡。其中亚东城的楼盘销售均价为4716元/平方米、赛世香樟园为4489元/平方米、东方天郡为5066元/平方米。 根据记者采访的情况来看，在消费客群上，三大主力楼盘也是以教师为主。从目前仙林在售的三大楼盘统计数据来看，亚东城有50%的购房人群是仙林大学城的教师，赛世香樟园教师购房的比例约40%，东方天郡比例略低，在30%左右。南京网尚研究机构的有关负责人表示，主城区和其他区域的人很难想到在仙林购房，并不是仙林的房子不好，而是仙林板块缺少购房者的整体认知度。

　　 亚东地产策划总监邱亮认为，教师群体是仙林先天的客群，在亚东城一期和二期销售过程中是主要的工作重点，但是仙林整个板块的居住价值，不可能完全长期依靠教师支撑，因为它的发展跟大学城的发展是紧密相关的。在未来，包括像南大、十所国际知名院校引入仙林，它带来的人口也是很大的。
　　

仙鹤山庄	仙鹤山庄
沁兰雅筑	沁兰雅筑
咏梅山庄	咏梅山庄
香溪月圆	金陵家天下
金陵家天下	金陵家天下

仙林未来前景如何

仙林的未来到底如何？南京大学城市与资源学系博导林炳耀说了一些自己的看法。

林炳耀认为，目前仙林的环境生态是好的，不但是最有利于居住的地方，而是最有利于创新、创业的地方。有一个台籍老总提出一个微翘缺陷，两边翘的高高的，核心竞争力特别重要，一个是高技术产业，另外一个就是现代服务业，现代服务业的核心又是创新创业，从南京来看，这两端一端在新街口，另外一个要靠仙林。而且从南京的情况来看，不能把制造业放在很高的位置，制造业现在很多都是跨国公司在搞，因此微翘效率最低的就是制造业。现在真的使南京微翘起来的是新街口和仙林，所以仙林的地位是非常重要的。要有自己的核心竞争力要靠仙林地区。美国、英国都是知识在先，然后再把房地产业带动起来。这方面是很突出的。

已经发布的《仙林新市区住宅投资价值研究报告》中也对仙林的投资价值、发展前景做了详细的分析。

报告中表示，据2005年统计数据显示，在房地产供销比例上，江宁占10%左右，江北浦口占12%左右，仙林供给量占全市3.6%。仙林新市区房地产开发供给量比较小，2005年销售量占全市销售量1.8%。虽然2005年销售的增长仙林跟其他区域相比是最快的区域，增长翻了两番，但是仙林在整个住宅市场占的份额比较小。 同时从销售来看，仙林市场在2005年以前，市场关注度、购房者整体认知程度不够。

另一个调查数据则显示，主城外迁人口50.3%选择到河西购房，24.7%选择江宁，还有17%的人口选择浦口，只有7%的人口选择到仙林。从房地产的投资情况来看，投资炒作并没有选择仙林区域。但通过调查发现，仙林前几年购房者当中有很多无意识的投资者，他原来不是以投资、投机目的选择购房，但是由于近两年仙林的房价上涨比较快，所以他出手获得利润也比较大。比如咏梅山庄。

研究机构通过对房地产开发研究发现，2005年的房地产市场，基本上是向西、向北挺进，从这个区域来看，除了主城，另外就是一城三区，这个里面包括河西的新城区以及浦口新市区、仙林和江宁的新市区。

仙林未来涨2000元没问题？

金鹰投资 4-5亿进入仙林开发中心商务区6万平方米的商业中心，亚东城4万平方米的亚东商业广场，加上各家楼盘自身的社区商业以及已经投入使用的大成名店公园，仙林管委会预计今年还将陆续出让中心商务区的其它商业地块。业内人士分析说，按照国际标准人均一平方米的商业配套来计算，未来两三年，这一大批的商业配套足以满足仙林十几万人口的日常生活需要，而且高中低档商业设施齐全，足以发展成类似龙江那样的繁华中心。基于种种利好，业内人士预测说，最迟到2009年，现林板块的发展将会达到完全成熟，届时房价上涨1000-2000元/平方米不是问题。
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